また半分不動産ブログみたいなタイトルだけど、私は中野駅周辺にタワマンが林立する再開発は嫌だからね。2021/5/16記
6月の説明会と意見募集で中野区は中野サンプラザ再開発に関する野村不動産の「提案概要」(57ページ) を公表。6/18追記
サンプラザ跡地は都庁を超える高さ250メートルのタワマンに。12/7追記
サンプラザ再開発の基本協定
野村不動産選定
2021年1月、東京都中野区が中野サンプラザと区役所を解体して再開発するデベロッパーに、全区民が予想していた通り、野村不動産を代表とするグループを選定したことは、下記記事で伝えた。
JR中野駅前の中野区随一の一等地を民間に売り渡して、区役所の建て替え資金を捻出するスキームだ。
中野区の基本協定発表
5月6日、中野区と野村不動産のグループは再開発の基本協定を結んだ。下の写真は中野区フェイスブックに掲載されたお知らせ。
野村不動産のプレスリリース
5月12日に業者側がプレスリリース3枚を発表した。
「中野サンプラザを再整備する大規模複合開発『中野駅新北口駅前エリア拠点施設整備事業』に関する基本協定書を中野区と締結」
(野村不動産株式会社/東急不動産株式会社/住友商事株式会社/ヒューリック株式会社:東日本旅客鉄道株式会社)
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2021051201834.pdf
この発表については報道も大量に出てるので下のまとめにも幾つかリンクを貼った。
黒塗り情報公開
再開発の資金計画はのり弁
プロポーザル方式公募で野村不動産がした提案について、資金計画などの重要な部分を中野区が隠しているため、中野区議会の一部議員が情報公開請求したら、真っ黒なのり弁が公開された。下は無所属いながきじゅん子議員のツイート。
写真は、情報公開請求の結果出てきた、区役所サンプラザ地区を含む中野駅北口エリアの市街地再開発の施行予定者に選ばれた事業者グループのプレゼン資料の一部。一番大事な資金計画表はメディアにも公表されている総事業費約1810億円以外は全部真っ黒。 pic.twitter.com/d97X72NK2N
— 中野区議会議員 いながきじゅん子 (@i_junko) May 10, 2021
次点はそれほどのり弁ではない
なお次点の東京建物のグループについては比較的黒塗りが少なかった。
これは次点に選ばれた事業者グループの資金計画表。黒塗り割合が全然違う。選定された事業者グループのプレゼン資料はその他のページも黒塗り部分が非常に多く、後から内容修正しても分からないようになってしまっている。 pic.twitter.com/aO1QXWzkBD
— 中野区議会議員 いながきじゅん子 (@i_junko) May 10, 2021
野村不動産の説明
プレスリリース発表前日の5月11日、中野区議会中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会は勉強会を開き、野村不動産から説明を受けた。
明日11日の13時から開かれる中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会開催の勉強会には、中野駅北口再開発の施行予定者に選ばれた野村不動産のご担当者が出席し、委員からの質問に答えて下さるそうです。お時間のある方は是非傍聴に。
— 中野区議会議員 いながきじゅん子 (@i_junko) May 10, 2021
勉強会は野村不動産から4人が出席し、13時25分ごろから14時50分ごろまで開かれた。委員会の休憩中に開催という扱いのため、やり取りの議事録は公表されない。傍聴はできたので内容を少し記す。
次点より140億円低い資産評価
勉強会後のいながき議員のツイート。
昨日の特別委員会で、選定された事業者が黒塗りにしていた従前資産額が559億円だと分かりました。次点の事業者は700億円。本庁舎、サンプラザ等の土地建物の資産価値を140億円も低く評価したところが選ばれてしまいました。普通は土地建物を売却するとき、より高く買ってくれるところを選びますよね。
— 中野区議会議員 いながきじゅん子 (@i_junko) May 12, 2021
昨日の特別委員会で、選定された事業者が黒塗りにしていた従前資産額が559億円だと分かりました。次点の事業者は700億円。本庁舎、サンプラザ等の土地建物の資産価値を140億円も低く評価したところが選ばれてしまいました。普通は土地建物を売却するとき、より高く買ってくれるところを選びますよね。
野村不動産のグループによる中野サンプラザ・中野区役所などの土地建物の資産の評価額は559億円だという。次点の東京建物のグループによる700億円より140億円も低いのに選定されたわけだ。
勉強会中に区担当者が述べたところによると、野村不動産選定後に東京建物のグループは、この点について中野区に説明を求め、区は東京建物側に回答したという。
また勉強会での野村不動産の発言によると、情報開示文書の黒塗りは野村不動産側の要望による。
中野サンプラザの再開発は権利変換方式の市街地再開発事業ということで、559億円のうち中野区は400億円を転出補償として受け取り、その金は区役所建て替え費用や貸入金返済などに使う予定だ。残り159億円分は再開発後の施設で中野区の権利床となるはずで、資産評価額が低いということは、中野区の権利床はその分少ないということではないだろうか。中野区の権利床の面積は勉強会でも明らかにされなかった。
そのほか資金計画で当てにしている補助金の割合が過大との指摘も区議から出ている。
再開発の概要
野村不動産が提案した再開発の内容について、5月12日のプレスリリース(3枚)にはあまり情報がない。
1月の事業者選定に関する中野区ホームページの情報(下記リンク)や、
同じく区議会に報告された下記資料(20枚)の方がまだ詳しいのでその資料からの図を貼る。
2021/1/29中野区議会中野駅周辺整備・都市観光調査特別委員会資料 中野駅新北口駅前エリア拠点施設整備民間事業者募集の選定結果について-
https://kugikai-nakano.jp/shiryou/2128104036.pdf
図のように、中野駅のすぐ北に隣接してばかでかい超高層ビルがそびえ立つことになる。超高層ビルのフロアは上からオフィス、マンション、商業施設に区分される。
超高層ビルの北側には、低層のホテルと、7000人規模のイベントホール(大ホール)と、バンケットホール(小ホール)のある「エリマネ施設」なる建物を配置する、という提案だ。
分譲と賃貸の2500人規模のタワマン
勉強会での野村不動産の説明によると、マンションの人口は2500人程度、オフィスは6000人程度が想定されている。
マンションは延床面積8万5000平方メートルで、部屋タイプは単身、ファミリー、シニア向け。分譲と賃貸の両方。分譲と賃貸のバランスは「今後検討」する。室数は明らかにされなかった。
ホテルは延床面積7000平方メートル、150-200室。
(参考: 先行する駅南東部の再開発は賃貸)
中野区はJR中野駅周辺の再開発を満遍なく推進している。
再開発計画のうち建設が先行している南東側の住友不動産のタワマンが全て賃貸である件を記した昨年の下記記事、実はこのブログで一番アクセスが多い。
中野駅周辺に大量に建設予定の再開発タワマンが分譲か賃貸かという情報は需要があるのかもしれないのでこの記事でも特記した。
7000人ホール「競合少ない」?
中野サンプラザを解体し中野サンプラザのコンサートホール(2222席)をなくす代わりとされているイベントホールは、中野区の要望で7000人規模ということになっている。
野村不動産は、1万〜1万5000人の大型ホールや5000人以下の小規模ホールに比べて、5000〜7000人規模のホールは「競合が少ないゾーンと認識している」「需要は高い」と説明した。需要がないから数が少ないんじゃないかと思うが、どうなのか。
中野通り「にぎわいの軸」?
野村不動産は、中野サンプラザの再開発により「中野通りをにぎわいの軸に」という文言を何度も口にした。顧客の流れをどこの商店街に誘導するかという問題は、中野駅周辺において歴史的に因縁のある話なのは下のブログで書いたばかりだ。
気軽にそういうことを口にする野村不動産はずいぶん大胆だよねと思ったね。勉強会の傍聴は定員を超えて業者っぽい人たちでいっぱいだったけど、それだけじゃなくて周辺の商店会からと思われる人たちも来てたのに。
数十ページの資料
協力事業者に電通が入っているため、またどうしようもないポエムを聞かされるかと思ったが、勉強会での野村不動産のプレゼンを聞いた限りでは想定の範囲内だった。勉強会では区議たちに数十ページ程度の資料が渡されていたので、私たちの仲間が情報公開請求している。
追記: 57ページの資料(提案概要)を公表
中野区は6月17日の説明会と6月18-24日の意見募集で、中野サンプラザ再開発に関する野村不動産の「提案概要」(57ページ) を公表した。
まあ何というか、綺麗なイラストがたくさん書いてある。
区議会事務局からの情報開示がまだ(延長中)のため、5月の区議会の勉強会の資料と同じものかどうかは今のところ確認できない。
説明会と意見募集などについては下記中野区ホームページ参照。
中野駅周辺まちづくりに係る意見交換会・説明会等の開催状況 | 中野区公式ホームページ
12/7追記: 都庁超える高さのタワマンに
中野区は2021年12月6日の区議会中野駅周辺整備・西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会に、施設の概要を示した。サンプラザ跡地は都庁を超える250メートルの高さのタワマンになる。
本日の特別委員会で中野駅新北口駅前エリア(区役所・サンプラザ地区)の施設計画(案)の概要が示されました。選定された施行予定者の当初の提案内容では900%だった容積率が1000%に上がり、高層複合ビルの高さは235メートルから250メートルになっていました。これは東京都庁を凌ぐ高さだそうです。 pic.twitter.com/XjzoOKmSqm
— 中野区議会議員 いながきじゅん子 (@i_junko) December 6, 2021
中野区役所・サンプラザ跡地開発。
— 松尾ゆり (@matsuo_yuri) December 6, 2021
これも「エリマネ」の記載がありますね。
地上42階。住戸900戸。野村不動産。 https://t.co/G13aS0tyrz
同委員会に提出された資料を下記に貼る。
12/18追記: 想定は1000戸程度
12/16区長定例会見で担当課長が「想定は1000戸程度」と発言。
2021/12/16中野区長定例会見
— 中野非公式通信 (@nakanocitizens) December 18, 2021
20分25秒ごろから
建設新聞社?: (中野サンプラザ跡地マンションの)想定される住宅の戸数は? 昼間、夜間人口の想定は?
小幡担当課長: 住宅戸数は現在検討中。想定されるのは1000戸程度。提案時に昼間人口8000人、夜間人口3500人想定https://t.co/RGgFbL0bOY
追記: 2022年1月説明会資料と動画
1月20日開催「中野駅新北口駅前エリア拠点施設整備の説明会」当日配付資料等の掲載 | 中野区公式ホームページ https://t.co/oyE6l9MvC3
— 中野非公式通信 (@nakanocitizens) January 21, 2022
中野駅周辺まちづくりに係る意見交換会・説明会等の開催状況 | 中野区公式ホームページ https://t.co/x9XViG0D1V pic.twitter.com/rxEgSuruCM
中野サンプラザの記事やまとめ。